Mercato residenziale: Trend emergenti nella domanda post COVID-19
PREMESSE
Non è cosa frequente, su prodotto residenziale in vendita esistente – e per esistente vogliamo escludere ovviamente nuovi progetti di costruzione ed anche rigenerazione urbana in senso ampio -, effettuare analisi di mercato sulla domanda. La motivazione di questa prassi inusuale risiede nell’assunzione che proponendo un prodotto, aderirà e manifesterà interesse solamente il cluster di soggetti interessati a quel tipo di prodotto.
Quante volte capita di prendere un incarico di vendita/affitto di un immobile e di non riuscire, nonostante il prezzo sia in linea con l’offerta di zona, a collocarlo sul mercato? Le motivazioni di mancato collocamento di un immobile sul mercato possono, indubbiamente essere molteplici, ma fra queste una determinante è la combinazione di un immobile non più funzionale ed un prezzo di richiesta che si orienta ad immobili ancora funzionali.
Cosa intendiamo per funzionale? Per funzionale, sposando il concetto anglosassone del “HBU” (“Highest and best use”, letteralmente il “massimo e miglior utilizzo), riteniamo che un bene immobile desti interesse tanto quanto, nello stato in cui si trova, si confaccia all’uso che gli utilizzatori finali (e quindi potenziali conduttori e acquirenti) ritengono di poterne fare. Gli immobili sono beni deperibili, con una vita media utile di c.a. 30/35 anni dall’idea originaria per cui sono stati edificati. Questa affermazione trova conferma nel fatto che i prezzi di vendita/locazione di immobili nuovi premiano sempre sull’usato (per usato intendiamo immobili esistenti, in qualsiasi stato d’uso si trovino); indubbiamente, edificazioni recenti, rispondono ad esigenze recenti, mentre fabbricati edificati negli anni ’70 rispondono ad esigenze del periodo. Ovviamente il mercato dell’usato è vivo perché lo stock del prodotto esistente/usato è decisamente superiore a quello delle nuove costruzioni.
Indici dei prezzi delle abitazioni nuove ed esistenti (IPAB): ISTAT, 1° trim. 2010 – 1° trim. 2020
Per fornire a chi si affaccia al mercato immobiliare residenziale qualche chiave di lettura della domanda attuale e della sua evoluzione, prendiamo in esame un lasso temporale statisticamente rilevante, dal 01 gennaio 2004 al 01 dicembre 2020, e forniamo i risultati di una ricerca per taglio dimensionale dando, dapprima, evidenza di come sia stata fatta, e proseguendo poi con un focus sul Comune di Roma, sia per la vendita che per la locazione.
NOTE METODOLOGICHE
L’analisi è stata condotta attraverso l’utilizzo del motore di ricerca Google che, sin dal 2004, traccia ogni risultato di ricerca digitato dagli utenti in ogni campo.
Il sistema consente di mettere in comparazione parole o anche brevi definizioni.
Per capire cosa analizzare, è necessario comprendere quali siano le parole chiave più ricercate dagli utenti, così da abbracciare un più vasto campione di parametri possibile.
In questa analisi, abbiamo, sia per la locazione che per la compravendita, individuato i termini che a livello nazionale si utilizzano maggiormente nella ricerca di un appartamento in vendita.
Ad essere più diffuso è il modo di cercare appartamenti da acquistare scrivendo nella barra di ricerca: “casa”/”monolocale”/”bilocale” in vendita; pertanto la nostra ricerca sarà effettuata inserendo questo tipo di locuzione per ciascun taglio dimensionale.
Ad essere più diffuso è il modo di cercare appartamenti da prendere in locazione scrivendo nella barra di ricerca: affitto “casa”/”monolocale”/”bilocale”; pertanto la nostra ricerca sarà effettuata inserendo questo tipo di locuzione per ciascun taglio dimensionale.
FOCUS – ANALISI DELLA DOMANDA DEL PRODOTTO RESIDENZIALE DEL COMUNE DI ROMA
2.A. MERCATO DELLE VENDITE
Sotto segue una breve ma efficace analisi delle ricerche per taglio dimensionale per appartamenti da acquistare.
Evidente la preponderanza di ricerche su appartamenti composti da una camera (monolocali) che, unitamente ad appartamenti compressi composti da soggiorno, camera, bagno e cucina/angolo cottura per lo più (bilocali), rappresentano il 74% delle ricerche di immobili in vendita su Roma (RM).
Come si può notare in tabella sottostante, su un campione statisticamente molto rilevante, ovvero 16 anni, risultano in diminuzione le ricerche di monolocali a favore di tagli meno compressi come bilocali e trilocali. Interessante evidenziare che stanno aumentando anche le ricerche di tagli più grandi come trilocali e quadrilocali, certamente uno degli effetti generati dal Covid-19 che ha messo in risalto le criticità di abitare e vivere in abitazioni “dormitorio”.
2.B. MERCATO DELLE LOCAZIONI
Sotto segue una breve ma efficace analisi delle ricerche per taglio dimensionale per appartamenti da acquistare.
Anche per la locazione, risulta da subito evidente la preponderanza di ricerche su appartamenti composti da una e due camere (monolocali e bilocali) che da soli costituiscono il 92% delle ricerche di immobili in locazione su Roma (RM).
Anche il mercato delle locazioni mostra una domanda in decrescita per monolocali a fronte di un aumento delle ricerche per bilocali. Restano sostanzialmente stabili e marginali le ricerche effettuate su immobili di taglio superiore (trilocali e quadrilocali) evidenziandone, quindi, una forte criticità di collocazione sul mercato di riferimento.
CARATTERISTICHE PIÙ RICERCATE SU UN APPARTAMENTO IN VENDITA
Quali sono le caratteristiche più ricercate su un immobile in vendita? Il Covid-19 ha influenzato il modo di ricercare appartamenti in vendita? In questa sezione analizziamo quali sono le maggiori ricerche effettuate da potenziali acquirenti a livello nazionale e sul Comune di Roma.
3.A. TREND A LIVELLO NAZIONALE
A livello nazionale, abbiamo analizzato le seguenti locuzioni:
• Attico in vendita;
• Appartamenti in vendita con terrazzo;
• Appartamenti in vendita terrazza;
• Appartamenti in vendita giardino.
Sotto un punto di vista quantitativo, la ricerca di attici in vendita risulta predominante sul campione analizzato, pari al 83% delle richieste eseguite.
Il 13% viene rappresentato da ricerche di immobili con giardino.
Le ricerche di appartamenti con terrazza/o vengono in qualche modo sostituite e ricomprese nella ricerca di attici, risultando dunque, quantitativamente marginali.
Per quanto concerne l’interesse nel tempo, a livello nazionale, ne rileviamo un aumento per appartamenti con giardino a fronte di una flessione di appartamenti con terrazza/o ed anche, seppur marginalmente in quanto sempre preponderanti, di attici.
3.B. FOCUS – TREND DELLE CARATTERISTICHE PIÙ RICERCATE PER IMMOBILI NEL COMUNE DI ROMA
Le statistiche rilevate al paragrafo precedente ricalcano esattamente i micro-trend del Comune di Roma, pertanto scegliamo di non approfondirli.
Parliamo, invece, del mercato con cui abbiamo potuto confrontarci negli ultimi mesi: sono aumentate rilevantemente le richieste per immobili con giardino; si pensi che abbiamo in vendita un edificio al Torrino, caratterizzato da ampie balconate abitabili, spazi verdi condominiali e piani terra con giardino che sino a maggio 2020 era venduto per il 50%; oggi la percentuale di vendite sul fabbricato ha raggiunto il 78% (+28% in 6 mesi, con esclusione di agosto). Si pensi, inoltre, che si stentava a vendere i piani terra con il giardino, mentre ora, fra quelli disponibili, ne residua solamente uno.
E’ aumentato il montante di persone che si trova alla ricerca di appartamenti caratterizzati da spazi scoperti abitabili, elemento che fino a poco tempo fa non pregiudicava il buon esito della vendita; oggi, appartamenti di pari requisiti (sia per taglio dimensionale, metratura e stato manutentivo) con spazi esterni abitabili spuntano su quelli con spazi esterni non abitabili una premialità di prezzo più rilevante.
Gli appartamenti posti al primo piano, seppure nel corso del tempo siano sempre stati sempre poco appetibili, salva qualche rara eccezione nel centro storico, non trovano oggi collocamento sul mercato di riferimento a meno che non ci sia una severa penalizzazione del prezzo di richiesta.
Andrea Massacci
12 dicembre 2020